La desarrolladora inmobiliaria en concurso

1. Por qué este rubro es distinto

En casi todos los concursos hay dos grupos: los que prestaron dinero y los que vendieron algo. En una desarrolladora inmobiliaria aparece un tercer grupo que no encaja en ninguno de los dos: personas que pagaron por un departamento y viven en él, pero no figuran como propietarias en ningún registro.

Ese grupo suele ser el más numeroso, el más ruidoso y el que peor entiende su propia posición jurídica. Muchos llegan a la junta de acreedores convencidos de que su departamento «no entra» en el concurso porque ya lo pagaron. La respuesta del derecho paraguayo es incómoda pero clara, y conviene conocerla antes de votar y no después.

La otra particularidad es que el activo de una desarrolladora no se puede vender en pedazos si no está dividido registralmente. Un supermercado en concurso vende su mercadería góndola por góndola. Una desarrolladora no puede vender el piso 7 si el edificio es una sola finca a nombre de la sociedad. Y esa imposibilidad, que parece un detalle técnico, es lo que decide si los acreedores cobran algo o no cobran nada.

2. Universalidad: el edificio es prenda común de todos los acreedores

El punto de partida está en el Código Civil, no en la ley concursal. El art. 430 de la Ley N° 1183/85 dispone que «el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros», y que las limitaciones a esa responsabilidad «son admitidas solamente en los casos establecidos por la ley».

La doctrina llama a esto prenda común de los acreedores: el patrimonio del deudor es la garantía de todos ellos, en conjunto y sin que ninguno pueda apropiarse por su cuenta de una porción. La ley concursal lo lleva al proceso mediante el principio de universalidad. El art. 2° de la Ley N° 154/69 lo dice sin rodeos: el juicio tiene por objeto realizar y liquidar los bienes «en un procedimiento único», y «comprende todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, salvo aquellos que fueren expresamente exceptuados por la Ley».

Tres consecuencias prácticas, que en el rubro inmobiliario duelen:

• Lo que está a nombre de la sociedad, es de la sociedad. El registro manda. Si la finca figura inscripta a nombre de la desarrolladora, integra el patrimonio concursal aunque cada metro cuadrado haya sido pagado por un tercero.
• No hay reservas privadas. Un contrato firmado entre la empresa y un comprador no puede sustraer un bien de la masa: para el resto de los acreedores es res inter alios acta, algo pactado entre otros.
• La igualdad es el objetivo del sistema. La Corte Suprema, Sala Constitucional, en el Acuerdo y Sentencia N° 962 del 15 de octubre de 2007, recordó que los juzgadores deben velar por el principio par condicio creditorum, «es decir de la condición paritaria de los acreedores quirografarios, principio éste general y básico en materia de convocación y quiebra». Y el A. y S. N° 817 del 30 de agosto de 2006, de la misma Sala, calificó esa igualdad como «el objetivo anhelado por la Ley de Quiebras».

3. Qué es —y qué no es— un boleto de compraventa

Acá está el malentendido más caro del rubro. En Paraguay, un contrato privado de compraventa de inmueble no transfiere la propiedad. No es una opinión: es el diseño del Código Civil.

• El art. 700 exige escritura pública para los contratos que tengan por objeto la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles.
• El art. 701 resuelve qué pasa cuando ese requisito no se cumple: el acto no es nulo, pero «valdrá como un contrato por el cual las partes se hubieran comprometido a escriturar, sometiéndose a las reglas sobre obligaciones de hacer».
• El art. 1968 completa el sistema: el dominio de los inmuebles se transmite por el contrato más la inscripción en el Registro.

La Corte Suprema lo confirmó en el Acuerdo y Sentencia N° 95 del 15 de diciembre de 2021, Sala Civil y Comercial, preopinante el Ministro César Garay Zuccolillo: «la enajenación celebrada en instrumento privado vale como obligación de escriturar —contrato preliminar— a norma del cual las Partes se obligan a contratar formalmente».

Y en el A. y S. N° 59 del 27 de septiembre de 2022, Sala Civil, agregó el matiz que salva parcialmente al comprador: «es indiscutible que el contrato o boleto de compraventa no es hábil para transmitir la propiedad del inmueble, sin embargo, otorga al demandado legítimo derecho a poseer el inmueble, ya que la posesión no exige el requisito formal de la escritura pública».

4. ¿Puedo separar mi unidad de la masa?

La ley concursal prevé una puerta de salida, y conviene leerla con atención porque su redacción es exigente. El art. 114 de la Ley N° 154/69 dispone:

La norma protege a quien es dueño de algo que está en poder del deudor: la máquina alquilada, la mercadería en consignación, el vehículo en reparación. Para invocarla hay que cumplir dos condiciones al mismo tiempo:

• Que el bien esté identificado. Que se pueda decir «éste, y no otro».
• Que vos seas su legítimo dueño y que la propiedad nunca haya pasado al deudor por título legal, definitivo e irrevocable.

Y acá se cierra el círculo con lo que vimos en el punto 3. El titular de un boleto no adquirió la propiedad: adquirió el derecho a que se la transfieran. La propiedad, en el caso típico de una desarrolladora, nunca salió de la sociedad —al contrario: la sociedad la tiene por título legal, definitivo e irrevocable, porque compró el terreno y lo inscribió a su nombre—. Por eso, en el escenario común, el comprador con boleto no encaja en la categoría de «legítimo dueño» del art. 114.

5. El obstáculo registral: la unidad que todavía no existe

Falta explicar por qué la empresa no escritura, si el comprador ya pagó. La respuesta suele sorprender: en muchos casos no es que no quiera; es que no puede, y no podría tampoco aunque quisiera.

Para que un departamento sea un objeto de derecho autónomo —susceptible de venderse, hipotecarse o embargarse por separado— el edificio tiene que estar sometido al régimen de propiedad horizontal. El Código Civil exige la individualización numérica inscripta (art. 2129) y el reglamento de copropiedad otorgado por escritura pública e inscripto (art. 2146), permitiendo que esa inscripción se practique incluso «aun cuando no esté construido el edificio» (art. 2148). El régimen sectorial es el de la Ley N° 677/1960 «De Propiedad por Pisos y Departamentos».

Pero el nudo real está en la reglamentación catastral y registral, que convierte esos presupuestos en condiciones de admisibilidad del acto:

• La Resolución del Servicio Nacional de Catastro N° 785 del 30/12/2019 subordina la asignación de subcuentas corrientes catastrales a la previa incorporación al régimen de propiedad horizontal (art. 10), y dispone que «en ningún caso se procederá a la Certificación Catastral» si la unidad no cuenta con finca o matrícula propia inscripta (art. 13).
• El art. 95 del Reglamento Técnico Catastro Registral del Registro Unificado Nacional, aprobado por Acordada de la Corte Suprema de Justicia N° 1.823 del 10 de diciembre de 2025 y vigente desde el 14 de enero de 2026, dispone que «el sometimiento al régimen de propiedad horizontal deberá ser previo a la transferencia de las unidades».

Es decir: sin propiedad horizontal no hay subcuenta catastral; sin subcuenta ni matrícula propia no hay certificación; y sin todo eso no hay transferencia posible. La imposibilidad no es un capricho del deudor: es de causa jurídica, en los términos del art. 628 del Código Civil, y proviene de una reglamentación que la empresa no dictó ni puede dispensar.

6. Por qué hay que resolver contratos para poder cumplir el concordato

Llegamos al punto más incómodo, y también al más importante. Si el activo de la empresa está comprometido en contratos que no se pueden cumplir, ese activo no se puede realizar; y si no se puede realizar, el concordato no se puede pagar. La cadena es simple y es implacable.

La ley concursal, por sí sola, no resuelve el problema. El art. 93 de la Ley N° 154/69 es explícito: «la declaración de quiebra no resuelve los contratos bilaterales». Los contratos pendientes sobreviven al concurso. Alguien tiene que decidir, uno por uno, qué se hace con ellos.

El fundamento civil: la imposibilidad extingue

El Código Civil ya tiene la respuesta, y no hace falta inventar nada:

• Art. 628: la obligación se extingue cuando por una causa física o jurídica se hace imposible la prestación que constituye su objeto. Su segundo párrafo contempla además el supuesto de la imposibilidad temporaria, que suspende la exigibilidad.
• Art. 721: extinguida la obligación por imposibilidad no imputable, las prestaciones recíprocas quedan sin efecto y nace el deber de restituir lo recibido.
• Art. 477: regla general sobre la extinción por imposibilidad sobrevenida sin culpa del deudor.

Nótese el verbo: la ley no dice que el juez pueda extinguir. Dice que la obligación se extingue. La sentencia que recae es por eso declarativa —constata algo que la ley ya produjo— y de condena solo en cuanto fija el monto del crédito resultante.

La Corte Suprema aplicó esta lógica en el A. y S. N° 853 del 24 de septiembre de 2008, al remitir al art. 628 como norma que «estatuye la extinción de la obligación cuando por una causa física o jurídica se hace imposible la prestación que constituye el objeto de ella», y adoptar los cuatro requisitos clásicos que la doctrina —Llambías, citado por el propio fallo— exige: que el cumplimiento resulte imposible, que la imposibilidad sea definitiva y no transitoria, que haya sobrevenido sin culpa del deudor y que éste no responda por el caso fortuito.

Sobre el efecto de la extinción, el A. y S. N° 30 del 6 de julio de 2023, Sala Civil, precisó que «la norma prevé la restitución de las contraprestaciones efectuadas en caso de obligaciones de cumplimiento imposible, conforme lo dispuesto en la 2ª parte del artículo 721 del Código Civil», y que no procede indemnización adicional cuando el incumplimiento obedeció a fuerza mayor.

7. Lo que dicen los estándares internacionales

Paraguay no está inventando nada raro. El tratamiento de los contratos pendientes en la insolvencia está normalizado internacionalmente, y los instrumentos coinciden en tres cosas: que hay que poder interferir en los contratos, que la decisión se toma caso por caso, y que el rechazo genera un crédito ordinario y no un privilegio.

En materia de derechos humanos, el test aplicable a toda restricción patrimonial es el que la Corte Interamericana de Derechos Humanos fijó —en un caso contra el propio Estado paraguayo— en Comunidad indígena Yakye Axa Vs. Paraguay (Serie C N° 125, párrs. 144 y 145): la restricción debe estar establecida por ley, ser necesaria, ser proporcional y perseguir un objetivo colectivo legítimo. El requisito de necesidad es el que más pesa acá: exige demostrar que no existía una alternativa menos lesiva. Por eso una extinción masiva y automática de los contratos no lo supera, y sí lo hace un procedimiento que ofrezca primero las salidas que conservan el contrato —conservar la unidad, acordar, mediar— y deje constancia documentada de que se ofrecieron y fracasaron, contrato por contrato.

Como referencia doctrinaria comparada sobre el punto específico, sigue siendo obra de consulta Horacio Roitman, Efectos jurídicos de la quiebra sobre los contratos preexistentes (Lerner, Buenos Aires, 1973). En el plano nacional, la bibliografía concursal de referencia son los comentarios a la Ley N° 154/69 de Julio Blas Noé (Marben, 2011) y Horacio G. Lebrón Boettner (La Ley Paraguaya, 2021); y sobre modos de extinción de las obligaciones, el Tratado de las Obligaciones de Marcelino Gauto Bejarano (Intercontinental, 2024).

8. Checklist del acreedor con boleto

Si comprás una unidad a una desarrolladora que entró en convocatoria, esto es lo que conviene hacer, en este orden.

1. Verificá tu crédito en plazo. Presentá el boleto, todos los recibos y comprobantes de transferencia. Si no tenés el contrato, la ley admite una manifestación firmada con el monto, el origen y el privilegio que pretendas (art. 32°). El plazo corre desde el día siguiente a la última publicación del edicto, no desde que te avisan.
2. Pedí un informe registral de la finca. Es el documento que te dice la verdad: si el edificio está sometido a propiedad horizontal, si tu unidad tiene matrícula propia, y qué gravámenes pesan. Cuesta poco y cambia todo tu diagnóstico.
3. Fijate si tu boleto está inscripto o anotado. La inscripción es lo que vuelve tu situación oponible a terceros, y mejora tu posición para discutir. Si no lo está, averiguá si era registrable: cuando la unidad todavía no existe registralmente, anotar el boleto era imposible — y eso juega a tu favor al discutir a quién es imputable la situación.
4. No firmes acuerdos por fuera del concordato. Todo convenio con el deudor que modifique los términos del acuerdo respecto de cualquier acreedor, o que conceda privilegios especiales, es nulo y de ningún efecto (art. 56°), y la confabulación es causal de impugnación (art. 47° inc. 3).
5. Si te ofrecen recomprar tu unidad, hacé el número antes de decir que no. Recuperar la unidad ya regularizada registralmente, imputando parte de tu crédito al precio, suele rendir más que un dividendo en efectivo — y muchísimo más que un remate sin base.
6. Si vas a discutir, hacelo por la vía correcta. La separación se pide por incidente (art. 189° inc. 5), no por carta ni en la junta. Y el plazo para impugnar el concordato es de ocho días desde su aprobación (art. 47°).